Что такое долевое строительство?

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Оно является одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса. Покупка квартиры в рамках долевого строительства в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем на вторичном рынке.  Так же долевое строительство удобно тем, что покупатели имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства, а в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома, квартиры в нем дорожают весьма существенно. Однако, к сожалению, вместе с привлекательными сторонами участия в долевом строительстве здесь есть и некоторые «подводные камни».
Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет  полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.
Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а так же ряд процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него.
Договор долевого строительства.
Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:
-  Выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты.
- Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве, а не на инвестиционные договоры на строительство жилого дома
- Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
- Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
- Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.
Защита прав участника долевого строительства
При защите прав участника долевого строительства, в первую очередь, надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным.
Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры, независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства.
Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, с которым связано возникновение этого права, имеет большое значение. В этом случае право гражданина на получение квартиры может не возникнуть, если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате.
Долевое строительство и ипотека
Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья. По этому договору с момента государственной регистрации собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора договору целевого кредитования участника долевого строительства.
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве
Заключая договор долевого строительства и становясь участником долевого строительства некоторые участники строительства попадают в такую ситуацию, когда они больше не могут полностью выплатить все платежи, предусмотренные по договору. Как поступить в такой ситуации? Вы можете уступить свои права по договору другому лицу.  Поскольку, цена договора не оплачена в полном объеме, уступка права требования возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
Нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Сегодня о недобросовестности участников долевого строительства говорят много. Чаще всего, обвинения в адрес как застройщиков, так и дольщиков не беспочвенны. Однако за нарушение обязательств по договору законом предусмотрены соответствующие санкции. Кроме того, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе «пострадавшей» стороны.